어려운 시국의 임대차 계약 - 계약 깨버릴 수는 없나?

lease agreement 는 임차계약으로서, 건물주 (landlord) 로부터 정해진 기간 (lease period) 동안 약속한 금액 (rent) 을 지불하면서, 정해진 비지니스 (purpose of lease) 를 심지어 건물주로부터의 참견없이 오로지 내 권리로서 운영할 수 있음을 보증하는 비지니스의 필수 계약이죠.

땅에 관련된 권리를 다루다보니, 그 규약이나 절차도 상당히 까다롭고, 권리 자체에 대한 분쟁도 생각보다 자주 발생합니다. 때문에, 변호사의 조언을 받아가며 제대로 된 임차계약을 하여야 하죠. 이는 반대로, 건물주 입장에서도 마찬가지입니다. 제대로 된 임대계약을 맺지 못할 경우, 남좋은 일만 시키는 일도 허다하니 말입니다.

각설하고, 그렇게 맺어진 임대차계약은 말 그대로 '계약' 이며, 일반적으로 꽤 오랜 기간동안 이어지는 계약을 뜻하게 됩니다.

문제는 그 오랜 기간동안의 불확실성 가운데서도 약속이 이루어지며, 대체로 임차인 (lessee) 에게 불확실성 뒤에 숨은 위험이 더 안겨지는 편이죠.

작금의 COVID-19 이 바로 그러한 실례가 아닐까 생각합니다.

• restaurant, pub, casino lock down

• restriction of gathering (indoor / outdoor)

영업을 하지 말라는 이야기죠. public interest 라는 공익을 위해서. 물론, 주정부 및 연방정부는 헌법이 허락하는 범위 내에서 이러한 행정규제를 당연히 할 수 있습니다.

당사자간 규약 및 약속을 통해 공공의 법 및 제도를 contract out 할 수는 없는 노릇이죠.

이런 시국이야 말로, 사실상, 임차계약은 '노예계약' 에 맞먹는 위험으로 다가올 수 있습니다.

외부 사정은 어찌되었던, 임대인 건물주는 약속에 따라, 정해진 임대료를 따박따박 매월 정기적으로 받아가게 될 터이니 말입니다.

유럽 국가 중 일부를 비롯해, 이러한 시국을 반영하여, small business 들에 국한하여 임대료를 freeze 시키는 제도 등의 발효를 고려한다고 하지만, 얼마나 현실성이 있는지는 두고보아야 알 수 있을 듯 합니다.

기껏 가능한 방법은 정부 차원에서의 경기부양책 (stimulus package) 등을 통해 세금의 면제 또는 이월, 은행을 비롯한 금융기관의 이자율에 대한 제한, 각종 기금 등을 활용할 수 있도록 해주는 정도라 보여집니다. 실제, supercharging stimulus package 라고 2020년 3월 22일에 발표된 호주 연방정부의 구제책은 그 정도에 지나지 않습니다.

그렇다면, 이런 임차계약에 고스란히 드러나 나 혼자 다 뒤집어 써야 하는것일까요?

일반적으로는 그러합니다. 계약을 그렇게 했고, 불확실성을 알고서 미래의 특정 기간까지 약속을 '계약' 의 형태로 하였으니까요.

이 상황에서 여러분이 할 수 있는 것들은 넋놓고, 손놓은채 망연자실 할 것이 아니라, 현실적으로 활용 가능한 방법은 아래 정도라 할 수 있겠습니다.

• force majeure clause 가 계약서에 명시되었는지에 대한 검토
• frustration of contract 이 가능할지에 대한 분명한 법률조언
• 건물주 (임대인) 과 현재 임대차 계약의 수정 (variation) 에 대한 상담 및 논의
• landlord 가 concession 을 적극적으로 진행해주는지에 대한 문의
• 연방정부 또는 주정부 단위에서의 임차 사업자들을 위한 구제책이 존재하는지 여부

법률조언의 목적으로 위의 정보를 제공해드리는 것이 아님을 밝힙니다.