가게임대를 고려할 때 주의해야 할 점

먼저 아래의 내용들은 법적조언에 해당되지 않음을 문두에 밝힌다. 해당 내용들과 같이 법적 구속을 갖는 중요한 부분들을 미처 놓치고 임대차계약을 하게 될 경우에 큰 문제가 생길 수 있다는 일반 법률상식으로 이해하는 것이 바람직하며, 반드시 임대차계약 (lease agreement) 을 하게 될 경우, 변호사의 전문 법률조언을 구하기 바란다.

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일반적으로 임대 (lease) 는 상업용 임대 (commercial lease) 와 소매점 임대  (retail shop lease) 로 구분할 수 있다. 그 외의 일반 주거용 집의 임대는 residential tenancy 라고 하여 별도로 취급되므로, 본 글은 해당 분야에 관한 내용을 다루지 않는다.

retail shop lease 의 경우, 임대인 측에서 임차인 측에게 사전에 공개하여야 할 정보의 범위 및 의무가 상당 수준에 달하며, 임차인은 사전에 이러한 정보들을 토대로 임대계약 진행 여부를 철저하게 판단하는 이점을 가질 수 있다.이러한 정보공개 의무 이외에도 Retail Shop Leases Act 1994 법령을 통해 상당수준의 보호를 임차인에게 제공하고 있음을 안내하는 바이다.

임대차계약 실계약 이전의 협상 단계

임대차계약 (Lease agreement/contract) 을 진행하기에 앞서서 일반적으로 임차인 (tenant) 가 임대인 (landlord) 에게 임대차의향서 (Lease offer 또는 Offer to Lease) 를 보내게 되며, 이에 대해 임대인이 approval/acceptance 를 함으로써 실제 임대차계약 관련된 서류작업들이 진행되게 된다. 

(이 단계에서도 정식 임대차계약이 이루어진 것은 아니며, 임대차계약에 앞선 쌍방의 의향이 합의된 단계에 불과하다. 물론, 이 상태에서 의향을 철회하게 될 경우, 법적인 책임을 물게 될 가능성이 있다. 현재 Queensland District Court 판례에서 이러한 계약 전 단계에서의 binding 효력에 대해 다루고 있다.)

본 임대차계약 이전의 이러한 Offer to Lease (의향서) 를 주고받는 과정에서 일명 임대 에이전트 (leasing agent) 의 의견이 지배적이며, 이들 임대 에이전트들은 임대인 (landlord) 의 지시에 따라, 임대가격(렌트) 를 비롯해 여러 기본사항들에 대한 협상을 잠재 임차인 (tenant) 와 하게 된다.

따라서, 이러한 임대차계약에 관계된 의향서 단계에서부터 해당 의향서 내에 임차인으로서 요구/원하는 내용들이 모두 반영되어야 함을 명심하여야 한다.

 

일반적으로 임차인은 부동산 임대 agent 에게 아래와 같은 내용들을 요구하여 조율하게 된다.

• Rent fee reduction – 렌트비 깎기

• Rent free period – 임대차계약 시작 이후, 렌트비 무료기간

• Landlord’s Fitout contribution – fitout 비용 중 일부를 지원해달라고 요청하는 경우 (이 경우, 해당 fitout 지원 부분의 소유권 부분이 향후 비지니스 매매 등에 있어서 영향을 줄 수 있다) 

그 외에도 임차인에게 필요한 여러가지 사항들을 의향서 내에 서명을 해서 제안하기에 앞서서 모두 끝내두는 것이 바람직하며, 해당 내용들은 Offer to Lease 서류 등에 반영이 되어야 한다.

기본 임대기간을 늘이는 대신 렌트비 무료기간을 일부 추가로 받거나, fitout 보조비용을 추가로 더 받는 등의 협상이 얼마든지 가능할 수 있다.

outgoings 의 개념에 대한 오해 때문에 발생하는 분쟁을 자주 목격하게 된다. outgoings 이란 임대인이 건물 또는 점포를 운영하기 위해 부대적으로 지출되는 운영비 형태로 이해하는 것이 바람직하다. 예를 들어, 토지세 등의 건물유지 간접 비용 등이 해당된다. 따라서, 전기세, 에어컨 운영비용 등의 이러한 실비용 등은 outgoings 에 포함되지 않는 직접 비용으로서 대부분의 경우, 임차인 (tenant) 가 직접 지불하는 것이 일반적이다.

변호사의 업무범위

변호사의 업무범위 (scope of work) 는 서류로 구성된 계약서 등의 법적인 내용과 이에 따르는 법적 구속력, 발생가능사항 등에 대한 조언내용이라고 이해하시는 것이 바람직하며, 그 외의 업무들은 변호사의 업무범위를 넘어서는 부분임을 강조한다. 때에 따라, 임대차계약 이전의 의향서 단계에서 에이전트 또는 임대인과의 협상 업무까지 변호사에게 요청하는 경우를 목격하게 되는데, 이 경우 변호사 비용이 급격히 증가되는 것은 불가피하다.

이러한 업무범위는 일반적으로 수임계약서 (Costs agreement) 등을 통해 안내되는 것이 일반적이다.

특히나, food business licence 및 council approval (development approval 등), 그리고 임대인으로부터의 design approval 등은 담당하게 될 shop fitter, shopping centre leasing coordinator 등을 활용하여 신속하게 진행하여야 한다.

 

중요조언

임대차 계약 진행에 관한 모든 서류에 관한 상세 법적조언을 받으시기 전에는 어떠한 경우에도 먼저 관련 서류를 제출하는 일이 없도록 주의해야 한다. 예를 들어, deposit 조차도 함부로 입금하는 것은 자제하여야 한다.

Queensland 내에서의 retail shop lease 를 고려하는 경우에는 주 법무부의 발행문서인 Retail Leasing guidelines 를 참고하기바란다. 

어떠한 형태의 서류라 할지라도, 그 내용과 효력 등에 대한 이해없이 서명을 하는 것은 상당히 위험하므로, 반드시 전문가의 조언을 구한 다음 행동하기 바란다.

해당 내용은 호주 변호사 박창민의 개인의견이 담긴 컬럼으로서, 어떠한 경우에도 법률 조언에 해당하지 않음을 유의하시기 바랍니다. 각 컬럼 내용은 호주 퀸슬랜드 법률에 관한 박창민 변호사의 개인적인 견해와 일반 상식을 다룬 내용임을 알립니다.

대부분의 내용은 호주 퀸슬랜드 사법권에 해당되는 내용임을 고려하시기 바라며, 발행일 이후의 관련 법률 및 판례의 변화를 반영하지 않고있음을 명심하셔야 합니다. 

변호사 박창민