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  1. 2007.11.19 호주 부동산, 시내에 집중 투자해야할 타이밍일지도 모른다. by 박창민 (1)

지난 6월, 호주 연방정부 통계청에서는 2006 인구조사 센서스 데이터를 공식적으로 발표하였다.

상당히 방대한 내용을 담고있는데다가 소위 센서스 조사답게 대표 유형별 질문에 대한 통계내용을 테이블 형태로 추려놓은 정도기 때문에 하나하나 따지고 봐야하는 불편함이 따르긴하지만, 그래도 호주라는 나라가 어떤 형태로 변화해가는지를 살펴보는 좋은 잣대가 될 수 있다고 여겨진다. (물론, 순수하게 인구구성 정보에 따른 데이터이긴 하다.)

몇몇 데이터를 훑어보는 것만으로도 꽤나 재미난 내용들을 알 수 있으며, 나아가 당시 각종 언론 등에서 몇가지 통계데이터 중 일반적인 사항들을 정리하여 보도한 바가 있다.
 

Courier Mail 에 보도된 내용 중 일부

  • 많이 놓거나, 아예 안 놓거나...
  • 불교, 이슬람교 등의 종교 급증
  • 30대 백인 일반 가정의 경우, 기독교 가정에 모기지 론을 끼고 집을 소유하고, 자녀는 2명
  • 전체 인구의 78% 는 집에서 영어를 주언어로 사용
  • 영어 외에 많이 쓰이는 언어는 만다린 중국어, 이태리어, 광동어 순
  • 과거에 비해 집을 일시불로 사는 경우보다 모기지를 떠안고 사는 경우가 현저히 늘었다
    Queensland 의 경우, 한큐에 집사는 비율이 전체 구매자의 38.7% 에서 30.4% 로 하락
  • 평균 소득의 꾸준한 상승
  • QLD 의 남동부의 경우, 전체 Queensland 인구의 66.3 % 의 인구로 1996년의 63.7% 비해 비약적인 상승을 보임
  • 미혼 남녀의 비율이 꾸준히 증가함
 
센서스 데이터의 기본적인 포맷을 갖춘 해당 데이터가 세계적인 컨설팅 그룹인 KPMG 측에 의해 Population Growth Report 2007 이라는 자료의 형태로 만들어졌다. ($595 이기에 사볼 수는 없는 법 -.-)
 
해당 문서에서 다루고 있는 lifestyle 섹션에서 Melbourne, Brisbane, Sydney 등의 경우 특별히 inner-city living 이라고 칭하는 라이프 스타일이 두드러지게 보인다고 한다.
 
이는 젊은 층을 위주로 독립된 생활을 즐기면서 직장과의 근접성, 놀이시설, 유흥문화, 또래간의 이성교제 등을 위해 시내 부근으로 점점 더 모이고 있음을 뜻한다.
 
 

CBD 를 중심으로 한 거주지 구성호주는 각 주별로 주도(capital city) 를 중심으로 대부분의 경제단위, 생활단위, 거주단위가 구성이 된다. 그 중심에는 각 주정부 관계기관, 기업 등이 소위 CBD(City Business District - 우리말로 그냥 시내) 에 집중 위치함으로써 고용창출, 물류, 직장 출퇴근(commute) 등을 통해 기본적인 사회생활을 구성하는 시스템이다.

때문에, 부동산 등에서 location 을 다루는 기본적인 개념으로 이와 같은 CBD 를 중심으로 한 반경을 따른 ring 개념이 일반적이다.

사용자 삽입 이미지

CBD 를 중심으로 한 ring 형 zone 구분의 예

물론, 각 council 별로 지방의 균형적인 개발, 지역별 불균형 해소 등을 위해 주정부 청사의 종합적인 이전, 교육도시의 개발, 연방/주정부 재원을 활용한 대규모 거주단지 개발 등과 같은 여러 행정조치들이 입체적으로 진행되기에 CBD ring 개념이 부동산 가치의 절대적인 기준이 되는 것은 아니다.
오히려, 시내로의 교통환경, 주변 교육환경, 쇼핑센터, 여가를 위한 공간, 공원단지 조성 등과 같은 urban planning 이 얼마나 잘 되어있느냐가 더 결정적인 경우도 많다.

 
하지만, 이토록 균형잡힌 개발계획 등은 젊은 세대들에게는 통용되지 않는듯하다.
 
이들에게 있어 중요한 것은 . . .
 
Only City!
그렇다. 비싼 돈을 들이더라도 City 에서 싱글라이프를 최대한 즐기는 것이 이들이다. 소위 뉴욕 맨하탄 원룸/스튜디오 월세가 한달에 몇천불인 것과 마찬가지로 Brisbane 만 하더라도 시내에 위치한 좋은 아파트들은 주당 400~500 불을 쉽게 호가하는 경우가 많다.
 
이는 Generation X, Generation Y 등의 독립성 강한 젊은 층이 시내에 기반을 둔 직장, 문화, 유흥 등을 즐기며 부담없는 enjoy life 를 위해서 주거비용이 비싸게 먹히더라도 시내에 거주하려는 성향이 갈수록 두드러지기 때문으로 풀이되고 있다.
 

기사를 바라보는 새로운 관점

이러한 기사를 액면 그대로만 받아들일 것이 아니라, 조금 다른 관점에서 보자면 어떻게 해석할 수 있을까?
 
부동산 전문가가 아니기에 데이터에 근거한 시장예측이나 value 예측은 어렵겠지만, 상대적으로 시내 아파트 등의 투자가 상당히 값진 결과로 멀지 않은 시기에 나타날 수도 있으리라 생각된다.
 
다만, 투자목적의 경우에는 각종 세금과 관리비 등에 대한 부분을 신중히 고려하여야 한다고 한다.
 
가족 단위로 살기에는 호주 만한 곳이 없고, 그 중에서도 시내에서 약 15km 이상 떨어진 suburb 생활이 가장 적절하다고 믿지만, 투자라는 관점에서는 앞으로의 경제여건, 이민열풍(참고로 영국/뉴질랜드/인도/중국 등에서의 호주로의 이민열풍은 상당하다), 그 중에서도 젊은 세대들의 enjoy life 를 고려할 경우에 시내에 집중투자하는 것이 어쩌면 안전한 길일지도 모른다.
 
 
off-the-plan 으로 판매되는 시내 아파트의 한 예


줏어들은 몇가지 시내 아파트 투자 시 고려사항

시내 아파트 붐은 사실 Sydney, Melbourne, Brisbane 등의 대도시를 중심으로 예전부터 성행되어왔으나 안정적인 투자자산의 value 를 유지하거나, 상품가치를 계속해서 올릴 수 있는 메리트 등을 고려해서 과연 개발업체가 잘 짓고 있느냐, 위치선정은 어떠한가, 기차 역부근 등의 근접성은 어떠한가, 공원 등의 location 은 어떤지 등을 여러모로 따져야 함은 당연한 사실이다.
특별히, 아래와 같은 몇가지 방법들은 상대적으로 투자 대비 효율을 높일 수 있는 방법으로 활용할 수 있는 방법 중 몇가지에 해당된다고 한다.

  • off-the-plan 의 활용
    한국식으로는 아주 당연한 분양방식이다. 기공 전에 모델하우스 등을 통해 완성될 아파트의 모습을 예상해서 구매를 결정하는 방식이다.
    호주에서는 이렇듯 눈으로 볼 수 없는 투자대상은 아무래도 디스카운트 된 조건에 거래가 가능한 측면이 일부 있다.

    참고)
    off-the-plan 계약의 경우, 당연히 계약금, 중도금, settlement (완납 및 등기이전) 등과 같은 형태로 입금 스케쥴을 큰 부담없이 진행할 수 있다. 중요한 점은 소위 딱지/전매가 가능하냐인데...
    결론은 가능하다고 한다. 단, 주정부에 따라 off-the-plan 계약에도 stamp duty 등의 납세의무가 있는 곳도 있는듯하고, 이 경우에는 아무래도 전매차액이 그리 크지않아서 메리트가 없을 수도 있겠다.

  • 무조건 고급 아파트
    시내 아파트를 구입하는 사람들의 대부분은 소위 부동산 투자자(investor)들이며, 이들은 상대적으로 비싼 rental income 과 body corporate 에 의해 관리가 이루어지는 용이로움, 시내라는 위치의 특성상 낮은 공실률, 세월이 흘러도 감가상각을 상쇄할 수 있는 자산가치의 상승을 보장해주는 여러 변수들을 따져보게 된다.
    이런 변수들 중 가장 중요한 것들은 바로 주차공간 제공 여부, 고급스러운 정도, 피임차인의 수준(tenant), location 등이다.
    싼 아파트는 상대적으로 렌트비가 싸게 잡히기에 아무래도 공동건물 내에 소란을 피우거나, 문제사유를 발생시키는 피임차인이 들어오는 경우가 상대적으로 높아져서 해당 아파트 전체의 가치를 떨어뜨리는 일이 발생할 수 있다. 일례로 Brisbane 시내의 특정 아파트의 경우, 유학생들이 대부분을 점거하여... 매일같이 벌어지는 파티 등으로 인해 일반 세입자는 도저히 발붙이고 살기 어려운 형편이라 한다.
  • 주차장 지원 여부
    Brisbane 시내 아파트의 경우, 주차 1대를 위한 공간을 5만불에 현재 팔고 있으며, 불과 1년 전만하더라도 해당 1대 공간은 3만불 또는 월 일정액의 임대료로 책정이 되었었다.
    시내 공간이 제한적이다보니 이 가격은 계속해서 상승할 조짐을 보이고 있으며, 현 추세로는 1 room 아파트의 경우에는 주차공간을 배정해주지 않는 경우도 많아지고 있다.
    분양 가격이 싸다면 먼저 주차공간이 포함되어있는지, 몇대나 배정되는지, 방문객을 위한 visitor 주차공간은 넉넉한지를 반드시 확인해야 한다.
  • 주변 도로의 상황은 어떠한가
    도로 상황이 일방통행, 복잡한 정도 등을 따져볼 필요가 있다.

해당 내용들은 전적으로 줏어들은 정보들이 많으며, 투자를 위해서는 스스로 다양한 공부와 조사를 많이 하여야 한다. ;-)



자자.. 열심히 벌어서 계약 하나씩 하나씩 차근차근 해야지 않겠습니까!
열심히 노력하자구요. ;-)
 
주의)
유학생 등이 득실득실 모여사는 아파트 또는 연식이 오래되었거나 애초에 박리다매를 노린 싸구려 아파트 등은 KPMG 레포트 등에서 다루어지는 이런 주류 아이템에서 동떨어진 예외라 여겨진다.(순전히 개인생각)
물론, 이런 아파트는 세간의 눈초리를 좀 받더라도 아파트 한 채에 쉐어생 3~4명 으로 아주 돈벌이 숙박업소로 돌린다면 짭짤한 수익을 기대할 수 있겠지만 ...
6~7 명, 심하면 10명까지도 우글우글 때려넣는 것만큼은 피해야한다고 본다. -_-;;

Posted by 박창민
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